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Auch junge Leute können sich Wohneigentum leisten

19.12.2023

Tobias Bachmann, Mitglied der Bankleitung Raiffeisenbank Regio Unteres Toggenburg & Neckertal, gibt Auskunft.

Er selbst ist 30 Jahre jung und konnte vor kurzem mit seiner Partnerin ein Eigenheim erwerben: Tobias Bachmann weiss, dass die Hürden für eine junge Familie hoch sind, wenn sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen will. Doch es ist nicht unmöglich, namentlich im Toggenburg, und vor allem, wenn einige Grundregeln eingehalten und Möglichkeiten ausgeschöpft werden. Davon ist der Leiter Privatkundenberatung überzeugt.

Herr Bachmann, der Wunsch nach einem Eigenheim oder einer eigenen Wohnung scheint ungebrochen. Wie hoch ist der Anteil im Toggenburg?

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist effektiv noch immer sehr hoch, hat aber in den letzten zwei Jahren spürbar abgenommen. Dies hängt wohl in erster Linie mit den gestiegenen Finanzierungskosten zusammen. Der Wohneigentumsanteil im Toggenburg belief sich gemäss kantonaler Statistik im Jahr 2021 auf 49,90 Prozent und ist damit rund 9,80 Prozent höher als der kantonale Durchschnitt.

Wie sieht der Eigentumswohnungsmarkt bzw. jener der Einfamilienhäuser im Toggenburg derzeit aus?

Kurz und bündig zusammengefasst: Leicht sinkende Nachfrage trifft auf knappes Angebot. Wobei die Nachfrage das Angebot noch immer stark übersteigt. 2023 kamen im Toggenburg, auf 100 Einwohner bezogen, 0,40 Einfamilienhäuser auf den Markt. Bei einer Bevölkerungsdichte von 47916 Einwohnenden (Stand 31.12.2022) entspricht dies ungefähr 192 Einfamilienhäusern für das gesamte Toggenburg. Die Suchabos mit Ziel Toggenburg belaufen sich jedoch auf 0,90, was einer mehr als doppelt so hohen Nachfrage wie Angebot entspricht. Die Insertionsdauer bei Einfamilienhäusern erhöhte sich auf durchschnittlich 58 Tage (2022: 51,5 Tage). Bei den Eigentumswohnungen kamen, auf 100 Einwohner bezogen, 0,30 Wohnungen auf den Markt. Dies entspricht knapp 144 Eigentumswohnungen. Die Suchabos mit Zielgebiet Toggenburg belaufen sich hier jedoch auf 0,80, was einer fast dreimal so hohen Nachfrage wie Angebot entspricht. Die Anzahl geschalteter Inserate hat sich im Toggenburg vom 2022 auf 2023 leicht vermindert (von 2,6 Personen auf neu 2,5 je 1000 Einwohner). Zudem ist die Insertionsdauer bei Eigentumswohnungen, bis ein Käufer gefunden wurde, auf durchschnittlich 69,5 Tage gesunken (2022: 86 Tage). Dies liegt leicht unter dem Wert des kantonalen Durchschnitts von 70 Tagen und einiges unter dem schweizweiten Schnitt von 83 Tagen. Das bedeutet, dass die Verkaufschancen einer Eigentumswohnung im Toggenburg deutlich besser sind als gesamtschweizerisch gesehen. Innerhalb der letzten zwei Jahre hat das Angebot an Einfamilienhäusern in der Region Toggenburg tendenziell leicht zugenommen, bei den Eigentumswohnungen hingegen nahm das Angebot stark zu. Die Bautätigkeit ist in diesem Sektor wieder angewachsen, es gab innerhalb des letzten Jahres eine Verdoppelung der Neubaubewilligungen im Vergleich zu den Jahren davor.

Wo liegt die Preisspanne bei einem durchschnittlichen EFH bzw. einer 4-Zimmer-Wohnung im Toggenburg?

Die Preisspanne einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses dieser Grössenordnung ist im Toggenburg sehr breit und hängt von diversen Faktoren ab, darunter Lage, Besonnung, Baujahr, Grundstücksfläche oder Sanierungsbedarf. Gemäss Statistik beläuft sich der Transaktionspreis eines durchschnittlichen 5-Zimmer-EFH im Unteren Toggenburg in 50 Prozent der Fälle zwischen 900000 und 1180000 Franken. 25 Prozent der Transaktionen liegen darüber, 25 Prozent darunter. Der kantonale Durchschnitt liegt bei knapp 1200000 Franken, der schweizweite Vergleich bei ca. 1350000 Franken. Bei einer durchschnittlichen 4-Zimmer-Eigentumswohnung beläuft sich der Transaktionspreis im Unteren Toggenburg in der Hälfte der Fälle zwischen 650000 und 750000 Franken. Der kantonale Durchschnitt liegt bei knapp 780000 Franken und der schweizweite Vergleich bei etwa 920000 Franken.

Welche Grundbedingungen sind zu erfüllen, um Wohneigentum kaufen zu können? Wie sieht dies konkret aus bei einem Preis von einer Million Franken?

Grundsätzlich kann man sich an der Eigenmittelregel von 20 Prozent der Kaufpreissumme orientieren, somit rund 200000 Franken in Form von Kontoguthaben, Wertschriften, Säule-3a-Vorbezug usw. Nebst der Eigenmittelregelung ist die Tragbarkeit für einen Wohneigentumskauf entscheidend. Die Regel besagt, dass alle kalkulatorischen Kosten (Zins Hypothek, mit 5 Prozent gerechnet, Unterhaltskosten sowie Amortisation der 2. Hypothek) maximal einen Drittel des Bruttojahreseinkommens der Person ausmachen dürfen. Dies bedeutet, dass das Einkommen im genannten Fall ungefähr 177000 Franken betragen müsste.

Das ist also für junge Menschen oder Familien, die am längsten in den eigenen vier Wänden wohnen könnten, fast unmöglich. Gibt es Alternativen, um doch an Geld zu kommen?

Wenn die Eltern vermögend sind, können sie das Geld als Erbvorbezug oder als Schenkung ganz oder teilweise überlassen oder allenfalls in Form eines Darlehens zur Verfügung stellen. Weiter können gegebenenfalls auch Pensionskassengelder bezogen oder verpfändet werden, wobei dieser Ansatz sehr sorgfältig geprüft werden muss. Hauptsächlich gilt: Es sollte frühzeitig mit dem Sparen begonnen werden, sei es mit einem Konto oder einem Fonds-Sparplan. Wer mit 18 Jahren zum Beispiel 400 Franken pro Monat in einen Fonds-Sparplan mit mittlerem Risiko-/Ertragsprofil investiert sowie den vollen 3a-Betrag von 7056 Franken jährlich einzahlt, hat mit 30 Jahren ca. 160000 Franken angespart. Es sollte also ein klares Ziel definiert, ein konkretes Budget erstellt und konsequent verfolgt werden. Dabei hilft auch der Sparrechner: www.raiffeisen.ch sparrechner/de.html. Wir stellen aber fest, dass nicht das zu erbringende Eigenkapital das Hauptproblem ist, sondern das Einkommen an sich. Die Einkommen im Toggenburg haben mit der Preisentwicklung nicht mitgehalten. Der Wunsch nach einem Eigenheim platzt also eher am zu tiefen Einkommen als an der Mindestvorgabe der Eigenmittel.

Kommt ein Kauf zustande, so ist man die Geldsorgen nicht los. Worauf hat eine junge Familie beispielsweise zusätzlich zu achten?

Das Wichtigste ist es, eine finanzielle Auslegeordnung zu machen und die persönlichen Bedürfnisse der Familie zu definieren. Eine solide Finanzplanung betrifft auch die Finanzierung der Hypothek. Hier kann man mit einer Festhypothek auf Nummer sicher gehen, auf eine Mischung von Festhypothek und Saron oder in Erwartung sinkender Zinsen nur auf Saron setzen. Auch stellen sich weitere Fragen wie: Muss das Haus saniert werden? Welche steuerlichen Auswirkungen haben die Abzüge, der Eigenmietwert, werterhaltende Massnahmen? Oft vernachlässigt wird die Absicherung der Familie und des Wohneigentums. Dabei ist eine Vorsorgeanalyse unerlässlich, in welcher die Szenarien Erwerbsunfähigkeit ebenso wie Todesfall des Kreditnehmers betrachtet und allfällige Vorsorgelücken geschlossen werden.

Worauf ist sonst noch zu achten?

Namentlich junge Familien müssen sich fragen: Sind (weitere) Kinder geplant, fällt das Zweiteinkommen der Frau oder des Mannes dereinst weg oder wird das Stellenpensum reduziert? Wer Geld familienintern bekommt oder bei Freunden ausleiht, soll dies unbedingt schriftlich regeln, damit es später zu keinem Streitfall kommt.

Abschliessend: Ist Wohneigentum für junge Menschen möglich?

Ja. Die Hürden sind zwar hoch, doch wer sein Ziel schon früh verfolgt, alle Finanzierungsmöglichkeiten auslotet und allenfalls die Ansprüche an das Wohneigentum nicht im obersten Luxussegment ansiedelt, für den sind eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nach wie vor erreichbar. Diesbezüglich ist es empfehlenswert, sich möglichst frühzeitig zu informieren und sich mit dem Bankberater oder der Bankberaterin zusammenzusetzen und die Ausgangslage zu definieren, damit mögliche Finanzierungslösungen erarbeitet werden können. Denn jeder Fall ist anders gelagert. Es gibt keine Pauschallösung. Die Stärke der Bank liegt darin, auf die individuelle Situation einzugehen und zusammen mit dem Kunden einen gangbaren Weg unter Berücksichtigung der damit verbundenen Herausforderungen aufzuzeichnen und persönliche Lösungen zu definieren. (meka)