Mit dem Anstieg des Referenzzinssatzes häufen sich – wenn auch moderat – die Fälle bei der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse Toggenburg. Ausweglos seien die Situationen nicht, sagt Colette Bernet, Mitglied des Gremiums. «Das A und O jedes Streites beziehungsweise seiner Lösung oder Schlichtung ist und bleibt aber die Kommunikation.» Ziel sei es immer, den Gang vor den Richter zu vermeiden.
Eine Kündigung der Wohnung kann wie ein Schock sein. Wurde die Frist eingehalten, hat der Vermieter einen Fehler gemacht oder besteht ein Anspruch auf Erstreckung? Der Referenzzinssatz ist gestiegen, der Vermieter erhöht den Mietzins. Entspricht die Höhe dem Gesetz oder wird die Gunst der Stunde genutzt, um mehr einzukassieren? Ein Mieter erlaubt sich, weitere Untermieter einzuquartieren. Darf er das? Und wie kann die Mieterin aus dem Haus spediert werden, da ihr vor Monaten gekündigt wurde und der Zins nicht mehr bezahlt wird?
Mietverhältnis macht Probleme: Vielleicht hilft ein Anruf
Die scheinbar sachlichen Fragen bergen viel Zündstoff und so kommt es in manchen Fällen, wie es kommen muss: Die Situation eskaliert, Mieter und Vermieter streiten, verunglimpfen den andern, hüllen sich in Schweigen, kündigen aus Rache, andere zahlen den Zins nicht mehr, gehen nicht wie vereinbart aus der Wohnung. Ein Gespräch läuft ins Leere. «Ist man unsicher oder weiss nicht mehr weiter, empfiehlt sich ein Anruf bei der Schlichtungsstelle in Wattwil», sagt Colette Bernet. Sie ist seit 10 Jahren für die Schlichtungsstelle tätig.
Schriftliches Gesuch einreichen
Fruchtet der telefonische Ratschlag nicht, kann bei der Geschäftsstelle ein schriftliches Gesuch um Schlichtung mit dem Rechtsbegehren eingereicht bzw. ein elektronisches Kontaktformular ausgefüllt werden, wo die Probleme und Ansprüche geschildert werden können. Die Geschäftsstelle eröffnet den Fall, sammelt die nötigen Informationen und lädt den Kläger und den Beklagten zur Schlichtungsverhandlung ein. «Wir bereiten uns bis zum Schlichtungstermin vor, studieren die Akten, suchen gedanklich bereits nach Lösungsmöglichkeiten», sagt Colette Bernet. «Wo möglich wird eine für beide Parteien akzeptable Lösung angestrebt, denn mit einer friedlichen Einigung kann die Anrufung des Gerichts verhindert werden.» Das Verfahren vor Gericht dauert eine gewisse Zeit und ist im Gegensatz zur Schlichtungsstelle kostenpflichtig.
Wer sitzt im Gremium der Schlichtungsstelle?
Die Schlichtungsstelle Toggenburg, deren Sekretär Jörg Wittenwiler vom Grundbuchamt Wattwil ist, setzt sich bei einer Verhandlung aus drei Personen zusammen. Präsidiert wird das Gremium von Peter Minikus, Bazenheid. Hinzu kommt paritätisch ein Mietervertreter und als Vermietervertreterin ist jeweils Colette Bernet, Wattwil, zugegen. Präsidium wie Mieter- und Vermietervertreter sind bei einer Vakanz mit einer Stellvertretung abgesichert. «Wir verhandeln jeweils eine bis zwei Nachmittage pro Monat», so Bernet.
«Wir ergreifen nicht Partei»
Steht der Termin zur Schlichtung an, sitzen sich Beklagte und Kläger, manchmal im Beisein eines Rechtsvertreters, der Protokollführer und die drei Mitglieder der Schlichtungsbehörde gegenüber. Der Fall wird erörtert, jeder kommt zu Wort, stellt seinen Standpunkt dar. «Sie sind doch Vermietervertreterin, warum helfen Sie mir nicht», heisst es manchmal an Colette Bernet gerichtet. «Doch wir vertreten niemanden, ergreifen nicht Partei. Wir sind ein paritätisch zusammengesetztes Gremium, das sich an die mietrechtlichen Vorgaben hält.»
Verbindliche Vereinbarung
Und, so sagt Colette Bernet: «Wir sprechen nicht Recht!» Vielmehr versuchten sie, im Gespräch integrativ und deeskalierend zu wirken, um einen Vergleich, einen Kompromiss anzustreben. «Oft stellen wir fest, dass es an der sachlichen Kommunikation mangelt.» Sitzen die Parteien am Tisch, so findet der einst Verstummte wieder das Wort, der Heissblütige beruhigt sich, die Beleidigte ist einsichtig, manche merken, dass die Mücke zum Elefanten gemacht wurde. Kommt es beim Verhandlungsgegenstand wie einer Forderung, Kündigung oder Höhe des Mietzinses zu einer Einigung, wird diese unmittelbar schriftlich festgehalten und von den Parteien an Ort und Stelle unterschrieben. Diese Abmachung hat dieselbe Wirkung wie ein Gerichtsurteil.
Erfolgsquote von über 50 Prozent
Die Schlichtungsstelle Toggenburg hat per Ende September bereits gleich viele Fälle behandelt wie im ganzen Jahr 2022. Bei deutlich mehr als der Hälfte kann das Gremium die Streitsachen mit einem Vergleich beilegen. Wird die schriftliche Abmachung nicht befolgt, so kann mit der Vereinbarung direkt das Kreisgericht Toggenburg als erste Instanz angerufen werden. Ein Verfahren vor Gericht wollen die drei Schlichter aber in jedem Fall vermeiden und machen auch darauf aufmerksam, dass der Kläger je nach Streitwert der Sache beim Gericht zuerst einen Kostenvorschuss, also Geld hinterlegen muss. «Manchmal ist die Forderung, egal welcher Höhe und Art, aber Nebensache. Es geht dann bei einigen nur noch ums Rechthaben und eine Kompromissbereitschaft ist nicht vorhanden.» Bernet stellt fest, dass oft Private bei Mietsachen Probleme haben. Was früher noch per Handschlag ging, sei heute viel komplexer, gar komplizierter. Zudem seien die Leute sensibilisierter und informierter. Wer mehrere Liegenschaften besitze, so Bernet, dem empfehle sich der Beizug einer externen Verwaltung.
Zufriedene Mieter und Vermieter
Das Vorstandsmitglied des HEV Toggenburg stellt aber grundsätzlich fest, dass der Grossteil der Mieter und Vermieterinnen im Toggenburg zufrieden sei. Der gestiegene Referenzzinssatz, der von den Medien teilweise auch gehypt werde, führe wohl zu Mieterhöhungen und manchmal auch zu Streit. «Aber die meisten Vermieter haben die Senkung von früher weitergegeben und viele verzichteten bei der jetzigen Erhöhung von 1,25 auf 1,5 Prozent gar auf eine Anpassung.» (Siehe auch Mietzinsrechner beim HEV Schweiz.) Das gute Verhältnis sei vielen wichtiger. Und das ist auch ganz im Sinne der Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse im Toggenburg. (meka)
Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse
Da es in der Schweiz kein Mietgericht gibt, ist die erste Anlaufstelle bei Fragen und Problemen zum Thema Miete die Schlichtungsstelle. Sie hat ihren Sitz in Wattwil und ist für sämtliche Gemeinden im Toggenburg zuständig. Die Geschäftsstelle ist unter 071 987 55 39 / joerg.wittenwiler(at)wattwil.ch während der Bürozeiten der Gemeindeverwaltung Wattwil erreichbar. Elektronische Eingaben können unter http://www. mietrecht.ch/url/eingaben/sg/toggenburg getätigt werden. Weitere Angaben und hilfreiche Links sind zu finden auf: schlichtundrecht.ch